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68億拿地凸顯擴張慾望 佳源國際“債高錢緊”難題待解

编辑:admin 日期:2021-06-26 05:19 分类:电能表 点击:
简介:香港马尾资料开奖结果 ,9月14日,佳源國際控股有限公司(下稱佳源國際,發佈2020年前8月約168億元的銷售簡報,按全年銷售目標360億元計算,公司目標完成率不到五成。 即便如此,上半年,佳源國際仍斥資68億元拿地,規模擴張野心再現。不過因加杠桿帶來的債務

  香港马尾资料开奖结果,9月14日,佳源國際控股有限公司(下稱“佳源國際”,發佈2020年前8月約168億元的銷售簡報,按全年銷售目標360億元計算,公司目標完成率不到五成。

  即便如此,上半年,佳源國際仍斥資68億元拿地,規模擴張野心再現。不過因加杠桿帶來的債務問題卻使其資金承壓,在“債高錢緊”下公司頻頻發債,利率居高不下。

  選擇高杠桿前行的佳源國際,如何平衡規模與債務之際的難題?資金承壓下加速擴張是否會對公司經營帶來較大風險?《投資者網》就拿地擴張及高利率融資等問題,多次撥打佳源國際香港總部電話及致函媒體中心聯絡處,但公司未作任何回應。

  據中期報告顯示,上半年,佳源國際實現銷售額116.71億元,同比增加3%;實現銷售面積107.82萬平方米,同比增加4%;收益方面,實現收入85.59億元,同比增加27%;毛利32.03億元,同比增加27%;歸母凈利潤14.62億元,同比增加6%。

  雖然上半年受疫情衝擊,但公司業績表現尚佳,但就目前的銷售情況而言,離年度目標還存較大差距,截至今年前8個月,佳源國際的目標完成率在47%。

  2020年已經過去三分之二,而公司目標完成率卻不到一半,接下來四個月時間,佳源國際如何完成剩下近五成目標?“下半年,公司將重點推進新增土儲的推盤計劃,對全年銷售目標的達成充滿信心。”公司主席兼非執行董事沈天晴在業績報告中表示。

  同時,佳源國際董事會副主席、執行董事張翼亦在今年業績發佈會上稱,雖然上半年佳源國際業績增幅近三成,下半年的任務也非常重,但依舊有信心。除了近幾個月房地産銷售行業出現反彈的宏觀形勢外,佳源國際下半年有許多重要的項目將推出,對業績也有一定的助力。不僅如此,由於母公司的支援,後期優質資産的注入,對提升銷售額有很大幫助。

  “從8月份僅完成業績指標的近五成來看,接下來佳源國際還是將面臨較大的業績壓力。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《投資者網》表示,“受到上半年疫情的影響,銷售回款受阻,以及行業環境不景氣,導致佳源國際銷售業績完成度不佳,另外,也與企業本身的運營能力密切相關,股價‘閃崩’事件的影響仍未徹底消退。對此,儘管佳源國際做出了一系列內部調整,並且表達了對接下來業績追趕的信心。”

  “每年拿地的資金佔整個合約銷售額的20-40%,會根據土地市場的變化和內部計劃的要求,按這個計劃去做。”拿地策略上,張翼在今年3月10日的2019年業績發佈會上表示。照此計算,公司今年的拿地預算在72億元至144億元。

  2020年上半年,公司新增土儲共計432.3萬平方米,權益比例超過80%,總地價達68.7億元,按照最高近四成的拿地預算來看,已完成47%的拿地預算,不過,同期,其銷售額僅116億元,如果按上半年的銷售情況測算,68億拿地金額顯然已“超標”,且今年前8月銷售額不足五成的背景下,加速拿地是否會加重佳源國際的經營風險?

  截至今年上半年,佳源國際擁有土地儲備1700萬平方米,其中位於江蘇和安徽的土地儲備分別佔總土地儲備的36%和23%,一二線城市土儲佔比已提升至51.4%,在中國各大城市持有的物業組合共81個。

  佳源國際主席兼非執行董事沈天晴透露,接下來,集團將加大在長三角經濟圈、粵港澳大灣區、重點省會城市以及一帶一路沿線國家和地區的拓展和經營。

  從公司高層的決心來看,拿地擴張是一大戰略,不過因加杠桿帶來的高昂融資成本也使其資金承壓。

  上半年,佳源國際融資成本為1.54億元,較去年同為7600萬元,同比增加102%。對此,該公司表示,融資成本的增加主要是2019年下半年已發行優先票據增加所致。

  今年上半年,佳源國際成功發行一筆1.2億元美元優先票據及3000萬美元優先票據,用於補充流動資金。其中,2020年6月26日上市的1.2億元美元優先票據的利率高達11.75%。

  實際上,從去年至今的發債情況來看,其發債利率一直居高不下,維持11%以上水準,遠高於同行8%的均值。

  當下,佳源國際短債問題突出。財報顯示,截至2020年6月末,佳源國際的總負債高達526.73億元,其中,于一年內或按要求到期的銀行及其他借款為30.49億元、優先票據為49.22億元,合計79.71億元,當下公司的現金及現金等價物僅為78.89億元,現金不足覆蓋短債,“債高錢緊”資金承壓。

  對此,分析師陳霄向《投資者網》稱,“可以看出,佳源國際當前對於迅速擴張規模決心較大,但這種高擴張的發展戰略同時隱含著較高的風險性,高溢價拿地、激進拿地將會面臨很大的不確定性,高負債也將對現金流安全造成威脅。”

  陳霄認為,佳源國際這種激進擴張的發展方式或將面臨調整,穩健、理性拿地,並且積極降負債,方能長久發展。

  除公司經營情況備受關注外,佳源國際有意分拆旗下物業上市的動作,也令市場格外關注。今年3月,公司高層便透露,“擬分拆旗下物業赴港上市,工作正在推進中。”,隨後,6月26日晚間,佳源國際旗下子公司佳源物業向港交所正式遞交了招股書。

  資料顯示,佳源服務業務包括為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。其中,物業管理服務包括清潔、安保、園藝、景觀、維修和維護服務;是公司核心營收板塊,連續三年佔總收入比重為八成。

  招股書顯示,2017年至2019年,佳源服務分別實現收入:2.1億元、3.31億元及4.55億元,複合年增長率47.2%;凈利潤1835萬元、3578萬元及5021萬元,複合年增長率65.4%。截至2019年底,佳源服務的在管總建築面積約2610萬平方米,涵蓋中國26個城市及八個省份,其中,位於長江三角洲地區的在管建築面積約84.3%。

  從在管規模來看,佳源服務屬於微小型物業公司,在行業中排名靠後。佳源國際稱,“佳源服務在上市之後,將會變為獨立的上市集團,並且擁有獨立的集資平臺,其將會在不需要依賴佳源國際控股的情況下,直接接觸資本市場以進行股本或者債務融資,為現有的業務等擴充或提供資金,有助於提高運營和財務管理效率。”

  “拆分物業上市能獲得更高的估值,有利於公司整體市值的提升,擴大品牌影響力,降低負債率等;另外,就當前形勢而言,疫情影響下對企業的銷售回款産生影響,房企資金鏈緊張,此時拆分物業公司上市,也能刺激股價的上升,有助於降低融資成本。從未來發展來看,物業公司擁有大房企作為支撐,可以依託大房企來獲取擴展業務規模,但可能自身發展會嚴重依賴於母公司,在管理體制上可能也會受到母公司的牽制,難以真正獨立發展。”陳霄表示。

  當下,在杠桿撬動規模策略早已不被行業看好之際,佳源國際卻仍以高負債模式堅定擴張,如此一來,即便公司規模再上一階,但“債高錢緊”難題仍難解決,同時,隨著地産“三條紅線”日益成形及行業集體降負債的趨勢下,未來公司該何去何從?其堅持的高擴張之路還走得通嗎?這些均是擺在佳源國際面前的挑戰。

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